В России введен налог на недвижимость на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости. Начиная с 2015 года компании Башкирии будут платить налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Одновременно вступает в силу новая глава налогового кодекса «Налог на имущество физических лиц», одной из главных изменений которой станет переход к исчислению налога на имущество не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости. О том, кого затронет новый порядок налогообложения, а также об особенностях начисления налогов по новым правилам рассказал вице-президент Российского общества оценщиков, генеральный директор Группы компаний «Эксперт-Оценка» Степан Сарбашев.
– Степан Захарович, для начала давайте разберемся с юридическими лицами. Кого затронет новый порядок налогообложения, а кто будет платить по-старому?
– В 2011–2013 годах по результатам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости была создана основа для реформирования действующих налогов на имущество, земельного налога и замены их единым налогом на недвижимость. В стране постепенно создается единая система государственного кадастрового учета, обеспечивающая индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости. Законодательно налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости, был введен с 2014 года. Ставка налога устанавливается регионами и не должна превышать: для Москвы в 2014 году 1,5%, в 2015-м – 1,7%, с 2016-го – 2%; для остальных регионов, соответственно, 1%, 1,5% и 2%.
Был предусмотрен и переходный период для регионов – до 2020 года. Большинство республик и областей из-за неготовности отсрочили сроки введения налога. Башкирия оказалась лучше многих других регионов подготовленной к переходу на новую базу по налогу на имущество организаций. Новые правила у нас вступили в силу с 1 января 2015 года. Согласно внесенным поправкам в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса РФ, под налогообложение с кадастровой стоимости попали административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них, нежилые помещения, в которых уже размещаются или будут размещаться офисы, торговые объекты, объекты общественного питания и бытового обслуживания. Недвижимость иностранных организаций, которые не работают в России через постоянные представительства, также будут облагаться по новой ставке. Под действие налога попадут все строения, если помещения разрешено использовать для размещения офисных или торговых объектов. Промышленные предприятия будут платить налог, как и прежде, по балансовой стоимости. Переход на кадастровую стоимость для них ожидается с 2018 года.
– Теперь про обязанности перед налоговыми органами физических лиц.
– Сначала давайте приведем примеры. В консолидированном бюджете РФ четыре имущественных налога до нынешнего времени занимали менее 7%. В региональных бюджетах чуть больше – 14%. В Америке данная цифра доходит до 85–90%.
То есть ранее по факту местные бюджеты недополучали огромные суммы. Глобально реформа землепользования и затеяна для того, чтобы у муниципальных органов были дополнительные доходы и инструменты более эффективного сбора налогов. Прежде налог на недвижимость исчислялся от инвентаризационной стоимости, но она не сопоставима с рыночной, то есть намного ниже, поэтому и платежи также были невысокими. Кадастровая оценка не учитывает элитность домов и квартир, потому что она проводится массово и в основном для типового жилья. Но повышение в связи с привязкой налога на имущество к кадастровой стоимости будет разным. Для относительно новых квартир, расположенных в недавно построенных домах, кадастровая стоимость сразу оказалась более приближенной к инвентаризационной. А вот для старого жилья налог по новым правилам будет сильно разниться в сторону увеличения.
Каждый муниципалитет сам устанавливает процентную ставку в пределах, установленных законодательством РФ, в размере до 0,1%. Здесь надо учитывать, что вполне возможно, что в следующем году будет проводиться очередная кадастровая оценка для всех объектов, в том числе для тех, которые еще не были на учете.
– Как именно влияет кадастровая стоимость на налоги – на землю, на недвижимость, на арендную плату?
– Раньше кадастровая оценка проводилась только для земельных участков, опыт нашей компании начался именно с них. Только с 2010 года была введена кадастровая оценка всех объектов капитального строительства. Хотя методология оценки едина, различаются только объекты.
Была в стране и такая идея: сделать единый объект – земельный участок и строение и его оценивать. Но пока законодательно такой подход не проработан, поэтому проводится раздельная оценка – земельного участка и строения. И налогов взимается два – один на землю, другой – на недвижимость.
Все знают примерную стоимость квартиры и за сколько ее можно продать, а как складывается кадастровая стоимость, люди не понимают. Но если человек не согласен с кадастровой стоимостью, он может оспорить результаты.
Вопросы у граждан возникают самые разнообразные. Не будет вопросов у квартиросъемщиков только тех квартир, которые «стояли на учете», то есть попали в сам перечень объектов оценки. При проведении кадастровой оценки в 2011 году мы проводили анализ и сравнивали результаты с рыночной стоимостью. На момент проведения оценки цифры получились ниже рыночной стоимости. Сейчас через три года цены выросли, вот и получается, что налоги будут рассчитываться, исходя из более низкой базы.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).
– А как проводится кадастровая оценка для земельных участков?
– Немного сложнее. Массово земельные участки продаются только под жилищное строительство. Кадастровая оценка тоже ведется массово, и подразумевается, что она опирается на массовые данные. То есть возможны погрешности. Наиболее близкими к реальности получаются результаты для гаражей, садов и объектов индивидуального жилищного строительства – всего того, что продается массово.
По заказу управления по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа в 2014 году компанией «Эксперт-Оценка» осуществлена кадастровая оценка земельных участков, расположенных в границах городского округа. Была рассчитана кадастровая стоимость 131 380 земельных участков.
В случае противоречивости информации о виде разрешенного использования отнесения земельных участков к определенной группе согласно видам разрешенного использования рассматривались на основании данных о фактическом использовании земельного участка и информации с публичной кадастровой карты и программы 2ГИС. То есть полученные данные реалистичны и актуальны. (Здесь есть еще одна проблема – в Россреестре сейчас фиксируется переход права собственности, а переход права аренды не фиксируется. Получается, что собственник продает объект без земельного участка).
– Какие трудности могут возникнуть при реализации нового подхода – к переходу налога на имущество от кадастровой стоимости? В чем заключаются проблемы при проведении оценки?
– Система очень сильно зависит от наличия пула технических экспертов для создания и поддержания оценочного списка, внедрения и проведения процесса оценки.
Кроме того, части процесса определения кадастровой стоимости могут быть продолжительными по времени и дорогостоящими. В качестве примера можно привести составление комплексного перечня объектов недвижимости, подлежащих обложению налогом.
Население в большинстве случаев понимает концепцию рыночной стоимости, тем не менее в отношениях между «стоимостью, подлежащей налогообложению», и установлением «налоговой ставки» может возникать путаница.
Также с точки зрения общественного подхода требуется учреждение комиссии по оценке для принятия решения по апелляции и обеспечение административной и инфраструктурной поддержки (как, например, обеспечение специализированной информационной технологии для системы оценки и системы финансового учета для выполнения процедур формирования счетов, сбора налогов и оплаты налогов в принудительном порядке).
С точки зрения государства мы столкнемся с рядом сложностей в реализации нового закона. Так, на сегодня отсутствует единый государственный кадастр недвижимости (ГКН), не налажен информационный обмен между Федеральной налоговой службой и Росреестром, вследствие чего налогооблагаемых сведений организации по нежилым объектам у Росреестра не имеется. Есть и трудности в совмещении координат земельных участков и улучшений.
– А преимущества (кроме выгоды государству) введения нового налога в чем?
– Общественность сегодня понимает концепцию рыночной стоимости и поэтому признает основу оценки. Налог прозрачен. Технически и административно возможно вводить и сохранять налог в почти любых условиях. Доход предсказуем и характеризуется положительной динамикой. Налог хорошо подходит в качестве источника создания дохода на местах для местных администраций. Администрирование налога стоит недорого, и возможно рассчитывать на отношение издержек/дохода в 2% или менее того. К тому же предотвращать или избегать уплаты налога чрезвычайно сложно, поэтому с легкостью можно обеспечивать успешный его сбор в 95% случаев.
– Готовы ли оценочные компании к работе в новом правовом поле, и достаточен ли их опыт для проведения кадастровой оценки?
– Опыт нашей компании начинался с ценового зонирования в 1998 году. Первая кадастровая оценка земельных участков населенных пунктов была проведена в 2001 году для всей России. Но, к сожалению, она была проведена, принята, но в действие вступила только в 2006 году. Так было по всей России, причем Башкирия лидирует в этих процессах.
Все субъекты РФ проводят постоянную оценку всех категорий земли – промышленности, сельхозназначений, особо охраняемых природных территорий и других. Все эти категории прошли через руки специалистов «Эксперт-Оценки».
В 2011 году у нас появился первый опыт проведения кадастровой оценки объектов капитального строительства, недвижимости. После того, как мы успешно провели такую работу в республике, аналогичный заказ был реализован в Ульяновской, Саратовской, Челябинской, Оренбургской областях, Камчатском крае, Республике Саха-Якутия.
Методология и подходы к оценке везде одинаковы, в отрасли существуют единые стандарты и правила проведения оценки. Конечно, внутри родной республики удается более тесно взаимодействовать с органами власти, это ускоряет процесс. Кроме того, дистанционно, конечно, работать сложнее. Но и других регионах все получается. Все понимают, для чего нужна оценка, и когда мы запрашиваем данные для ее проведения, отвечают большинство учреждений и ведомств. Рыночную информацию мы получаем в Россреестре тех регионов, где делаем работу. Используем информацию из печатных органов, из сети Интернет, находим партнеров, которые уже собрали необходимые данные, а мы обобщаем и используем.
Внутри компании «Эксперт-Оценка» создан отдел кадастровой оценки, чем не могут похвастаться другие оценочные компании. Мы вовремя оказались в нужном месте и научили людей, приобрели опыт и гордимся тем, что находимся в фарватере этой актуальнейшей для страны темы – кадастровой оценки.
Группа компаний «Эксперт-оценка» входит в 30-ку крупнейших оценочных фирм России. Коллектив компании насчитывает более 20 дипломированных специалистов-оценщиков, которые не только оценят ваше имущество, но и дадут консультации в области оценки.
– Оценка бизнеса;
– оценка недвижимости;
– кадастровая оценка;
– аудит.
